Золотая виза ОАЭ через недвижимость в Дубае (руководство 2026)

Обновлено в ноябре 2026 года. Правила и сборы меняются; если вы покупаете недвижимость ради визы, перед покупкой уточните условия в Земельном департаменте Дубая (DLD) или в центре Golden Visa.

Золотая виза ОАЭ (Golden Visa) даёт инвесторам в недвижимость продлеваемый вид на жительство на 10 лет без работодателя и спонсора. В Дубае главное условие простое: владеть недвижимостью стоимостью не менее AED 2,000,000. Большинство ошибок связано с деталями вокруг этой суммы (ипотека, off-plan, совместная собственность, как определяется стоимость). В этом руководстве описаны действующие правила, что установлено точно, что пока неясно, и разобраны пять типичных случаев.

Правила за одну минуту

Минимальная стоимость: AED 2 млн в одном или нескольких объектах, оформленных на вас.
Срок действия: 10 лет, с продлением, пока вы владеете подходящей недвижимостью.
Семья: вы можете спонсировать супруга или супругу, детей (для владельцев Golden Visa без ограничения возраста) и родителей.
Время за границей: виза не аннулируется, если вы находитесь за пределами ОАЭ больше шести месяцев.
Ипотека: допускается только в одобренном банке ОАЭ, с письмом от банка. Сколько должно быть уже выплачено — главный открытый вопрос (см. ниже).
Off-plan: допускается при покупке у одобренного застройщика; могут действовать пороги по оплате или готовности строительства.
Совместная собственность: доля каждого владельца сама по себе должна стоить AED 2 млн.
Стоимость: около AED 10,000 для инвестора при оформлении через DLD, плюс разрешения для членов семьи и медицинская страховка.

Кто имеет право

Порог в AED 2 млн

Порог составляет AED 2 млн с 2022 года (до этого было AED 5 млн). Его можно достичь одним объектом или несколькими объектами в Дубае в сумме, если все они зарегистрированы на ваше имя. Учитываются готовое жильё, объекты off-plan, виллы и квартиры; на официальных страницах говорится просто «недвижимость».

Как определяется стоимость

На странице услуги DLD указана стоимость покупки на момент покупки. Миграционная служба Дубая (GDRFA) требует стоимость, подтверждённую справкой DLD о статусе недвижимости, и принимает оценку лицензированного DLD оценщика. На практике это означает:

Если цена покупки составила AED 2 млн или больше, это видно в свидетельстве о праве собственности (title deed) или в Oqood (договоре off-plan).
Если вы заплатили меньше, но сейчас объект стоит дороже, можно заказать официальную оценку DLD (около AED 4,000, через офис трасти или приложение Dubai REST) и подать заявление на основе этой стоимости.

Некоторые агентства сообщают, что с февраля 2026 года учитывается только оценка DLD. Официального текста, подтверждающего это, мы не нашли, поэтому считайте это неподтверждённым.

Недвижимость в ипотеке

Ипотека допускается, если кредитор — одобренный банк ОАЭ; кредиты иностранных банков не учитываются. Вы подаёте письмо об отсутствии возражений от банка с указанием выплаченной суммы и остатка, а на время действия визы на недвижимость регистрируется обременение (юридический арест).

Открытый вопрос — сколько должно быть выплачено. Газеты писали, что минимальный первый взнос отменили в 2024 году, а циркуляр 2026 года убрал любое требование предоплаты. Однако на собственной странице DLD о Golden Visa (проверено в ноябре 2026 года) по-прежнему сказано, что для недвижимости в ипотеке нужно письмо банка о выплате AED 2 млн. Пока это не прояснится, не рассчитывайте на небольшой взнос: до покупки попросите DLD или центр Golden Visa письменно подтвердить ваш случай.

Недвижимость off-plan

Объекты off-plan подходят при покупке у одобренного застройщика; подтверждением права собственности служит регистрация Oqood. В ранних сообщениях говорилось, что должно быть оплачено не менее 50%, а строительство завершено не менее чем на 50%; более поздние сообщения менее строги, и решения принимались в индивидуальном порядке. Публичного списка одобренных застройщиков нет. Уточняйте у застройщика и в DLD по вашему конкретному проекту.

Совместная собственность

По правилу GDRFA доля каждого совладельца должна стоить не менее AED 2 млн. Дом за AED 4 млн в собственности 50/50 даёт право на визу обоим владельцам; дом за AED 3 млн в собственности 50/50 — ни одному. Супруга или супруг, не соответствующие условиям, обычно могут получить визу как член семьи того, кто соответствует.

Что вы получаете

Вид на жительство на 10 лет и Emirates ID, с продлением.
Без работодателя, спонсора и минимальной зарплаты.
Спонсорство супруга или супруги, детей любого возраста и родителей (для взрослых детей нужны документы).
Нет ограничения в шесть месяцев на время вне ОАЭ.
В случае смерти владельца визы члены семьи обычно могут оставаться до окончания срока своих разрешений.

Вы должны иметь действующую медицинскую страховку на себя и семью. Если вы продадите недвижимость или стоимость ваших объектов опустится ниже AED 2 млн, вы перестанете соответствовать условию, и визу могут аннулировать.

Как подать заявление

Купите недвижимость и зарегистрируйте её в DLD (title deed, или Oqood для off-plan).
При необходимости получите оценку DLD или справку о статусе недвижимости (например, для нескольких объектов или если стоимость выросла).
Подайте заявление лично в центре Golden Visa при DLD (например, в офисе Golden Visa в Dubai World Trade Centre или в центре Cube) или через GDRFA. Вы должны находиться в ОАЭ; подать за вас никто не может.
Пройдите медицинский осмотр (при оформлении через DLD — в центре) и сдайте отпечатки пальцев для Emirates ID.
Получите вид на жительство по электронной почте; DLD указывает срок 7–10 рабочих дней.
Оформите визы членам семьи по заверенным свидетельствам о браке и о рождении.

Документы: паспорт, фотография, title deed или Oqood, Emirates ID и текущая виза, если есть, письмо банка при ипотеке и медицинская страховка.

Сколько это стоит

Статья (оформление через DLD, инвестор)	AED
Медицинский осмотр	700
Emirates ID (10 лет)	1,153
Вид на жительство (10 лет)	2,856.75
Сборы DLD	4,020
Административные сборы	1,155
Итого	9,884.75

Разрешение на 10 лет для каждого члена семьи стоит около AED 5,775, плюс единоразово AED 319 за открытие семейного файла. Добавьте медицинскую страховку, заверение и перевод документов, а также оценку DLD (около AED 4,000), если она нужна. Это опубликованные DLD суммы на ноябрь 2026 года.

Пять примеров

1. Готовая квартира, оплата наличными

Sara покупает готовую квартиру с двумя спальнями за AED 2.3 млн и платит полностью. В title deed указано больше AED 2 млн, поэтому она сразу соответствует условиям. Она подаёт заявление в центре Golden Visa, платит около AED 9,900, а позже оформляет визы мужу и двум детям примерно за AED 5,775 каждому плюс сбор за семейный файл.

2. Два небольших объекта

Rahul владеет студией стоимостью AED 900,000 и покупает квартиру с одной спальней за AED 1.2 млн, оба объекта на его имя. Вместе они составляют AED 2.1 млн, поэтому он соответствует условиям. Он получает справку DLD о статусе недвижимости с общей суммой и подаёт заявление с обоими title deed.

3. Пара покупает вместе

Anna и Mark покупают таунхаус за AED 3 млн в равных долях 50/50. Каждая доля стоит AED 1.5 млн, поэтому ни один из них не соответствует условиям по своей доле. Их варианты: оформить недвижимость на одного (этот владелец получает визу и спонсирует второго), купить вместе объект стоимостью не менее AED 4 млн или воспользоваться 2-летней визой для владельцев недвижимости, для которой с апреля 2026 года нужно AED 400,000 на каждого совладельца.

4. Квартира off-plan с планом платежей

Li покупает квартиру off-plan за AED 2.5 млн у крупного застройщика и пока оплатил 20%. Off-plan у одобренного застройщика может подойти, но в прошлом действовали пороги по оплате и готовности строительства. Прежде чем бронировать объект ради визы, Li спрашивает у застройщика и в центре Golden Visa при DLD, принимаются ли этот проект и его уровень оплаты, и получает ответ в письменном виде.

5. Вилла в ипотеке

Omar покупает виллу за AED 2.4 млн с первым взносом 25% и ипотекой банка ОАЭ. В новостях пишут, что минимальный платёж не нужен, но на странице DLD по-прежнему требуется письмо банка о выплате AED 2 млн. Omar уточняет в DLD до подписания; если правило о выплаченной сумме действует, он сможет получить визу позже, по мере погашения кредита, а пока воспользоваться 2-летней визой.

Связанные визы

2-летняя виза для владельцев недвижимости: с апреля 2026 года для единственного владельца нет минимальной стоимости (AED 400,000 на каждого совладельца). Нужен title deed в Дубае, поэтому off-plan подходит только после передачи объекта, и действует обычное правило о шести месяцах.
5-летняя пенсионная виза (от 55 лет): недвижимость стоимостью не менее AED 1 млн, полностью оплаченная (или AED 1 млн выплачено за недвижимость в ипотеке), либо альтернативы через сбережения или доход.

Частые ошибки

Покупать с небольшим взносом или в ипотеку, считая, что виза будет: сначала уточните правило о выплаченной сумме.
Считать, что цена чуть ниже AED 2 млн плюс сборы подходит: сборы не входят в стоимость.
Владеть совместно объектом стоимостью меньше AED 2 млн на владельца и ожидать две визы.
Брать ипотеку в иностранном банке.
Продавать или рефинансировать недвижимость, имея визу, не проверив последствия.
Допустить окончание медицинской страховки.

Официальные источники

Общая информация, а не юридическая или иммиграционная консультация. Воспользуйтесь нашими инструментами для покупателей, чтобы оценить расходы на покупку, и узнайте, как устроена покупка off-plan.