الإقامة الذهبية في الإمارات عبر عقار في دبي (دليل 2026)

آخر تحديث: نوفمبر 2026. القواعد والرسوم تتغيّر؛ إذا كنت تشتري من أجل الإقامة فتأكّد منها لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أو أحد مراكز الإقامة الذهبية قبل الشراء.

تمنح الإقامة الذهبية في الإمارات المستثمرين العقاريين إقامة لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد، دون الحاجة إلى صاحب عمل أو كفيل. في دبي الشرط الأساسي بسيط: أن تملك عقارًا لا تقل قيمته عن AED 2,000,000. أما التفاصيل المحيطة بهذا الرقم (التمويل العقاري، والشراء على الخارطة، والملكية المشتركة، وطريقة احتساب القيمة) فهي حيث تقع معظم الأخطاء. يشرح هذا الدليل القواعد الحالية، وما هو ثابت، وما لا يزال غير واضح، ويستعرض خمس حالات نموذجية.

القواعد في دقيقة

الحد الأدنى للقيمة: 2 مليون درهم في عقار واحد أو أكثر باسمك.
مدة الصلاحية: 10 سنوات، قابلة للتجديد ما دمت تملك عقارًا مؤهلًا.
العائلة: يمكنك كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء (دون حد للعمر لحاملي الإقامة الذهبية) والوالدين.
البقاء خارج الدولة: لا تسقط الإقامة إذا بقيت خارج الإمارات أكثر من ستة أشهر.
التمويل العقاري: مسموح فقط لدى بنك إماراتي معتمد، مع خطاب من البنك. أما المبلغ الذي يجب أن يكون مدفوعًا فهو السؤال المفتوح الأهم (انظر أدناه).
الشراء على الخارطة: مسموح عند الشراء من مطوّر معتمد؛ وقد تُطبَّق حدود للدفع أو لنسبة الإنجاز.
الملكية المشتركة: يجب أن تبلغ قيمة حصة كل مالك بمفردها 2 مليون درهم.
التكلفة: نحو 10,000 درهم للمستثمر عبر مسار دائرة الأراضي والأملاك، إضافةً إلى إقامات أفراد العائلة والتأمين الصحي.

من يحق له التقديم

شرط 2 مليون درهم

الحد هو 2 مليون درهم منذ 2022 (وكان قبل ذلك 5 ملايين درهم). يمكنك بلوغه بعقار واحد أو بعدة عقارات في دبي مجتمعة، بشرط أن تكون مسجّلة باسمك. تُحتسب المنازل الجاهزة والوحدات على الخارطة والفلل والشقق؛ فالصفحات الرسمية تقول ببساطة "عقار".

كيف تُحتسب القيمة

تشير صفحة الخدمة لدى دائرة الأراضي والأملاك إلى قيمة الشراء وقت الشراء. أما الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي (GDRFA) فتطلب القيمة المصدّقة في شهادة حالة عقار صادرة عن الدائرة، وتقبل تقييمًا من مثمّن مرخّص من الدائرة. وهذا يعني عمليًا:

إذا كان سعر الشراء 2 مليون درهم أو أكثر، فإن سند الملكية أو عقود (عقد الشراء على الخارطة) يُظهر ذلك.
إذا دفعت أقل لكن قيمة العقار ارتفعت الآن، يمكنك طلب تقييم رسمي من الدائرة (نحو 4,000 درهم، عبر مكتب أمين تسجيل أو تطبيق Dubai REST) والتقديم على أساس تلك القيمة.

تذكر بعض الوكالات أنه منذ فبراير 2026 لا يُعتدّ إلا بتقييم الدائرة. لم نجد نصًا رسميًا يؤكد ذلك، فاعتبره غير مؤكد.

العقار المرهون

التمويل العقاري مسموح إذا كان المموّل بنكًا إماراتيًا معتمدًا؛ ولا تُحتسب القروض من بنوك خارج الدولة. تقدّم خطاب عدم ممانعة من البنك يوضح المبلغ المدفوع والرصيد المتبقي، ويُسجَّل حجز (قيد قانوني) على العقار طوال مدة حملك للإقامة.

السؤال المفتوح هو كم يجب أن يكون مدفوعًا. ذكرت الصحف أن الحد الأدنى للدفعة الأولى أُلغي في 2024، وأن تعميمًا في 2026 ألغى أي اشتراط لدفعة مقدّمة. لكن صفحة الإقامة الذهبية على موقع دائرة الأراضي والأملاك نفسها (راجعناها في نوفمبر 2026) لا تزال تقول إن العقار المرهون يحتاج إلى خطاب من البنك يُظهر دفع 2 مليون درهم. إلى أن يتضح ذلك، لا تعتمد على دفعة صغيرة: اطلب من الدائرة أو من أحد مراكز الإقامة الذهبية تأكيد حالتك كتابيًا قبل الشراء.

العقار على الخارطة

تتأهّل الوحدات على الخارطة عند شرائها من مطوّر معتمد، ويكون تسجيل عقود إثباتًا للملكية. ذكرت تقارير سابقة أنه يجب دفع 50% على الأقل وأن يكون البناء منجزًا بنسبة 50% على الأقل؛ والتقارير الأحدث أقل تشددًا، وقد صدرت القرارات حالةً بحالة. لا توجد قائمة علنية بالمطوّرين المعتمدين. اسأل المطوّر والدائرة عن مشروعك تحديدًا.

الملكية مع شخص آخر

قاعدة GDRFA أن حصة كل شريك في الملكية يجب ألا تقل قيمتها عن 2 مليون درهم. منزل بقيمة 4 ملايين درهم مملوك مناصفةً (50/50) يؤهّل المالكين كليهما؛ ومنزل بقيمة 3 ملايين درهم مملوك مناصفةً لا يؤهّل أيًّا منهما. والزوج أو الزوجة غير المؤهّل يمكن عادةً كفالته كفرد من العائلة من قِبل المؤهّل منهما.

ما الذي تحصل عليه

إقامة لمدة 10 سنوات وبطاقة هوية إماراتية، قابلة للتجديد.
دون صاحب عمل أو كفيل أو حد أدنى للراتب.
كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء من أي عمر والوالدين (تلزم مستندات للأبناء البالغين).
لا يوجد حد الستة أشهر للبقاء خارج الإمارات.
إذا توفي حامل الإقامة، يمكن لأفراد العائلة عادةً البقاء حتى انتهاء إقاماتهم.

يجب أن تحتفظ بتأمين صحي ساري المفعول لك ولعائلتك. إذا بعت العقار، أو انخفضت قيمة ما تملكه عن 2 مليون درهم، فلن تستوفي الشرط ويمكن إلغاء الإقامة.

كيف تقدّم الطلب

اشترِ العقار وسجّله لدى دائرة الأراضي والأملاك (سند ملكية، أو عقود للشراء على الخارطة).
عند الحاجة، احصل على تقييم من الدائرة أو شهادة حالة عقار (مثلًا عند امتلاك عدة عقارات أو عند ارتفاع القيمة).
قدّم شخصيًا في أحد مراكز الإقامة الذهبية التابعة للدائرة (مثل مكتب الإقامة الذهبية في مركز دبي التجاري العالمي أو أحد مراكز Cube) أو عبر GDRFA. يجب أن تكون داخل الإمارات؛ ولا يمكن لأحد التقديم نيابةً عنك.
أجرِ الفحص الطبي (في المركز ضمن مسار الدائرة) وقدّم البصمات للهوية الإماراتية.
تستلم الإقامة عبر البريد الإلكتروني؛ وتذكر الدائرة مدة 7–10 أيام عمل.
اكفل عائلتك بشهادات الزواج والميلاد المصدّقة.

المستندات: جواز السفر، وصورة شخصية، وسند الملكية أو عقود، والهوية الإماراتية والإقامة الحالية إن وُجدتا، وخطاب البنك في حال الرهن، والتأمين الصحي.

كم تكلّف

البند (مسار دائرة الأراضي والأملاك، مستثمر)	AED
الفحص الطبي	700
الهوية الإماراتية (10 سنوات)	1,153
الإقامة (10 سنوات)	2,856.75
رسوم دائرة الأراضي والأملاك	4,020
الرسوم الإدارية	1,155
الإجمالي	9,884.75

تبلغ إقامة كل فرد من العائلة لمدة 10 سنوات نحو 5,775 درهمًا، إضافةً إلى 319 درهمًا لمرة واحدة لفتح ملف العائلة. أضف التأمين الصحي، وتصديق المستندات وترجمتها، وتقييم الدائرة (نحو 4,000 درهم) إذا احتجت إليه. هذه هي الأرقام المنشورة لدى دائرة الأراضي والأملاك في نوفمبر 2026.

خمسة أمثلة

1. شقة جاهزة بالدفع نقدًا

تشتري Sara شقة جاهزة من غرفتي نوم بسعر 2.3 مليون درهم وتدفع المبلغ كاملًا. يُظهر سند الملكية أكثر من 2 مليون درهم، لذا فهي مؤهّلة فورًا. تقدّم في أحد مراكز الإقامة الذهبية، وتدفع نحو 9,900 درهم، ثم تكفل لاحقًا زوجها وطفليها بنحو 5,775 درهمًا لكل منهم إضافةً إلى رسوم ملف العائلة.

2. عقاران أصغر

يملك Rahul استوديو بقيمة 900,000 درهم ويشتري شقة من غرفة نوم واحدة بسعر 1.2 مليون درهم، وكلاهما باسمه. يبلغ مجموعهما 2.1 مليون درهم، لذا فهو مؤهّل. يحصل على شهادة حالة عقار من الدائرة تُظهر المجموع ويقدّم بسندَي الملكية.

3. زوجان يشتريان معًا

يشتري Anna وMark منزلًا متلاصقًا (تاون هاوس) بقيمة 3 ملايين درهم مناصفةً. قيمة كل حصة 1.5 مليون درهم، فلا يتأهّل أيٌّ منهما بحصته. خياراتهما: تسجيل العقار باسم واحد (فيتأهّل ذلك المالك ويكفل الآخر)، أو شراء عقار بقيمة 4 ملايين درهم على الأقل معًا، أو استخدام إقامة العقار لمدة سنتين، التي تتطلب منذ أبريل 2026 مبلغ 400,000 درهم لكل شريك في الملكية.

4. شقة على الخارطة بخطة دفع

يشتري Li شقة على الخارطة بسعر 2.5 مليون درهم من مطوّر كبير ودفع حتى الآن 20%. يمكن أن يتأهّل العقار على الخارطة من مطوّر معتمد، لكن حدودًا للدفع ونسبة الإنجاز طُبّقت في الماضي. قبل الحجز لغرض الإقامة، يسأل Li المطوّر وأحد مراكز الإقامة الذهبية التابعة للدائرة عمّا إذا كان هذا المشروع ونسبة ما دفعه مقبولين، ويحصل على الإجابة كتابيًا.

5. فيلا مرهونة

يشتري Omar فيلا بسعر 2.4 مليون درهم بدفعة أولى 25% وتمويل عقاري من بنك إماراتي. تقول الأخبار إنه لا يلزم حد أدنى للدفع، لكن صفحة الدائرة لا تزال تطلب خطابًا من البنك يُظهر دفع 2 مليون درهم. يتأكّد Omar من الدائرة قبل التوقيع؛ وإذا كانت قاعدة المبلغ المدفوع مطبّقة، يمكنه التأهّل لاحقًا مع سداد القرض، أو استخدام إقامة السنتين في الأثناء.

إقامات ذات صلة

إقامة مالك العقار لمدة سنتين: منذ أبريل 2026 لا يوجد حد أدنى للقيمة للمالك المنفرد (400,000 درهم لكل شريك في الملكية). تتطلب سند ملكية في دبي، لذا لا يتأهّل العقار على الخارطة إلا بعد التسليم، وتُطبَّق قاعدة الستة أشهر المعتادة.
إقامة التقاعد لمدة 5 سنوات (من عمر 55 فأكثر): عقار لا تقل قيمته عن مليون درهم مدفوع بالكامل (أو مليون درهم مدفوعة في عقار مرهون)، أو بدائل عبر المدخرات أو الدخل.

أخطاء شائعة

الشراء بدفعة صغيرة أو بتمويل عقاري مع افتراض أن الإقامة ستأتي تلقائيًا: تأكّد أولًا من قاعدة المبلغ المدفوع.
افتراض أن سعرًا أقل بقليل من 2 مليون درهم مع الرسوم يكفي: الرسوم لا تُحتسب ضمن القيمة.
التملّك المشترك لعقار تقل قيمته عن 2 مليون درهم لكل مالك وتوقّع الحصول على إقامتين.
استخدام تمويل عقاري من بنك خارج الدولة.
البيع أو إعادة التمويل أثناء حمل الإقامة دون التحقق من الأثر.
ترك التأمين الصحي ينتهي.

المصادر الرسمية

معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو استشارة هجرة. استخدم أدوات المشتري لتقدير تكاليف الشراء، واطّلع على كيف يتم الشراء على الخارطة.