Golden Visa des Émirats grâce à un bien immobilier à Dubaï (guide 2026)

Mis à jour en novembre 2026. Les règles et les frais évoluent ; vérifiez auprès du Dubai Land Department (DLD) ou d'un centre Golden Visa avant d'acheter en vue d'un visa.

Le Golden Visa des Émirats arabes unis offre aux investisseurs immobiliers un permis de séjour de 10 ans renouvelable, sans employeur ni parrain. À Dubaï, la condition principale est simple : posséder un bien d'une valeur d'au moins AED 2,000,000. C'est dans les détails autour de ce chiffre (prêts immobiliers, achat sur plan, copropriété, mode de calcul de la valeur) que se produisent la plupart des erreurs. Ce guide explique les règles actuelles, ce qui est établi, ce qui reste flou, et présente cinq cas typiques.

Les règles en une minute

Valeur minimale : AED 2 millions dans un ou plusieurs biens à votre nom.
Validité : 10 ans, renouvelable tant que vous possédez toujours un bien éligible.
Famille : vous pouvez parrainer votre conjoint, vos enfants (sans limite d'âge pour les titulaires du Golden Visa) et vos parents.
Séjours à l'étranger : le visa n'expire pas si vous restez hors des Émirats plus de six mois.
Prêts immobiliers : acceptés uniquement auprès d'une banque des Émirats agréée, avec une lettre de la banque. Le montant qui doit déjà être remboursé est la principale question en suspens (voir ci-dessous).
Sur plan : accepté si le bien est acheté auprès d'un promoteur agréé ; des seuils de paiement ou d'avancement des travaux peuvent s'appliquer.
Copropriété : la part de chaque propriétaire doit à elle seule valoir AED 2 millions.
Coût : environ AED 10,000 pour l'investisseur par la voie du DLD, plus les permis de la famille et l'assurance santé.

Qui est éligible

Le critère des AED 2 millions

Le seuil est de AED 2 millions depuis 2022 (il était de AED 5 millions auparavant). Vous pouvez l'atteindre avec un seul bien ou en additionnant plusieurs biens à Dubaï, à condition qu'ils soient enregistrés à votre nom. Les logements achevés, les lots sur plan, les villas et les appartements comptent tous ; les pages officielles parlent simplement de « bien immobilier ».

Comment la valeur est calculée

La page de service du DLD fait référence à la valeur d'achat au moment de l'achat. L'autorité de résidence de Dubaï (GDRFA) demande la valeur certifiée par un relevé de situation du bien établi par le DLD, et accepte une évaluation par un expert agréé par le DLD. En pratique :

Si votre prix d'achat était de AED 2 millions ou plus, le titre de propriété ou l'Oqood (contrat d'achat sur plan) l'indique.
Si vous avez payé moins mais que le bien vaut aujourd'hui davantage, vous pouvez demander au DLD une évaluation officielle (environ AED 4,000, via un bureau agréé (trustee office) ou l'application Dubai REST) et déposer votre demande sur la base de cette valeur.

Certaines agences indiquent que, depuis février 2026, seule l'évaluation du DLD compte. Nous n'avons trouvé aucun texte officiel le confirmant ; considérez donc cette information comme non confirmée.

Bien financé par un prêt

Un prêt immobilier est accepté si le prêteur est une banque des Émirats agréée ; les prêts de banques étrangères ne comptent pas. Vous fournissez une lettre de non-objection de la banque indiquant le montant payé et le solde restant, et une hypothèque (une sûreté légale) est inscrite sur le bien tant que vous détenez le visa.

La question en suspens est le montant qui doit être payé. La presse a rapporté que l'apport minimum avait été supprimé en 2024 et qu'une circulaire de 2026 avait supprimé toute exigence de paiement initial. Pourtant, la page Golden Visa du DLD lui-même (consultée en novembre 2026) indique toujours qu'un bien financé par un prêt nécessite une lettre de la banque attestant que AED 2 millions ont été payés. Tant que ce point n'est pas éclairci, ne comptez pas sur un faible apport : demandez au DLD ou à un centre Golden Visa de confirmer votre cas par écrit avant d'acheter.

Bien sur plan

Les lots sur plan sont éligibles s'ils sont achetés auprès d'un promoteur agréé, l'enregistrement Oqood servant de preuve de propriété. Des informations antérieures mentionnaient qu'au moins 50 % devaient être payés et les travaux achevés à au moins 50 % ; des informations plus récentes sont moins strictes, et les décisions ont été prises au cas par cas. Il n'existe pas de liste publique des promoteurs agréés. Interrogez le promoteur et le DLD sur votre projet précis.

Posséder un bien à plusieurs

La règle de la GDRFA veut que la part de chaque copropriétaire vaille au moins AED 2 millions. Un logement de AED 4 millions détenu à 50/50 rend les deux propriétaires éligibles ; un logement de AED 3 millions détenu à 50/50 n'en rend aucun éligible. Un conjoint qui n'est pas éligible peut généralement être parrainé comme membre de la famille par celui qui l'est.

Ce que vous obtenez

Un permis de séjour de 10 ans et une Emirates ID, renouvelables.
Aucun employeur, parrain ni salaire minimum.
Le parrainage de votre conjoint, de vos enfants quel que soit leur âge et de vos parents (des justificatifs sont nécessaires pour les enfants majeurs).
Aucune limite de six mois pour les séjours hors des Émirats.
En cas de décès du titulaire, les membres de la famille peuvent généralement rester jusqu'à l'expiration de leurs propres permis.

Vous devez maintenir une assurance santé valide pour vous et votre famille. Si vous vendez le bien, ou si votre patrimoine descend sous AED 2 millions, vous ne remplissez plus la condition et le visa peut être annulé.

Comment faire la demande

Achetez le bien et enregistrez-le auprès du DLD (titre de propriété, ou Oqood pour un bien sur plan).
Si nécessaire, obtenez une évaluation du DLD ou un certificat de situation du bien (par exemple pour plusieurs biens ou une valeur qui a augmenté).
Déposez la demande en personne dans un centre Golden Visa du DLD (comme le bureau Golden Visa du Dubai World Trade Centre ou un centre Cube) ou auprès de la GDRFA. Vous devez être aux Émirats ; personne ne peut faire la demande à votre place.
Passez la visite médicale (au centre, par la voie du DLD) et donnez vos empreintes pour l'Emirates ID.
Recevez le permis de séjour par e-mail ; le DLD annonce 7 à 10 jours ouvrables.
Parrainez votre famille avec vos actes de mariage et de naissance légalisés.

Documents : passeport, photo, titre de propriété ou Oqood, Emirates ID et visa actuel si vous en avez, lettre de la banque en cas de prêt, et assurance santé.

Combien cela coûte

Poste (voie du DLD, investisseur)	AED
Visite médicale	700
Emirates ID (10 ans)	1,153
Permis de séjour (10 ans)	2,856.75
Frais du DLD	4,020
Frais administratifs	1,155
Total	9,884.75

Le permis de 10 ans de chaque membre de la famille coûte environ AED 5,775, plus AED 319 une seule fois pour ouvrir un dossier familial. Ajoutez l'assurance santé, la légalisation et la traduction des documents, et une évaluation du DLD (environ AED 4,000) si vous en avez besoin. Ce sont les montants publiés par le DLD en novembre 2026.

Cinq exemples

1. Appartement achevé, payé comptant

Sara achète un appartement de deux chambres achevé pour AED 2.3 millions et le paie en totalité. Le titre de propriété indique plus de AED 2 millions : elle est éligible immédiatement. Elle dépose sa demande dans un centre Golden Visa, paie environ AED 9,900, puis parraine son mari et ses deux enfants pour environ AED 5,775 chacun, plus les frais du dossier familial.

2. Deux biens plus petits

Rahul possède un studio d'une valeur de AED 900,000 et achète un appartement d'une chambre pour AED 1.2 million, tous deux à son nom. Ensemble, ils atteignent AED 2.1 millions : il est donc éligible. Il obtient un relevé de situation du DLD indiquant le total et dépose sa demande avec les deux titres de propriété.

3. Un couple qui achète ensemble

Anna et Mark achètent une maison de ville de AED 3 millions à 50/50. Chaque part vaut AED 1.5 million : aucun des deux n'est éligible sur sa propre part. Leurs options : enregistrer le bien au nom d'un seul (ce propriétaire est éligible et parraine l'autre), acheter ensemble un bien d'au moins AED 4 millions, ou utiliser le visa immobilier de 2 ans, qui exige depuis avril 2026 AED 400,000 par copropriétaire.

4. Appartement sur plan avec plan de paiement

Li achète un appartement sur plan pour AED 2.5 millions auprès d'un grand promoteur et a payé 20 % jusqu'à présent. Un bien sur plan acheté auprès d'un promoteur agréé peut être éligible, mais des seuils de paiement et d'avancement des travaux se sont appliqués par le passé. Avant de réserver en vue d'un visa, Li demande au promoteur et à un centre Golden Visa du DLD si ce projet et son niveau de paiement sont acceptés, et obtient la réponse par écrit.

5. Villa financée par un prêt

Omar achète une villa pour AED 2.4 millions avec un apport de 25 % et un prêt d'une banque des Émirats. La presse indique qu'aucun paiement minimum n'est requis, mais la page du DLD demande toujours une lettre de la banque attestant que AED 2 millions ont été payés. Omar vérifie auprès du DLD avant de signer ; si la règle du montant payé s'applique, il pourra devenir éligible plus tard en remboursant son prêt, ou utiliser le visa de 2 ans en attendant.

Visas apparentés

Visa de propriétaire de 2 ans : depuis avril 2026, il n'y a pas de valeur minimale pour un propriétaire unique (AED 400,000 par copropriétaire). Il nécessite un titre de propriété à Dubaï : un bien sur plan n'est donc éligible qu'après la livraison, et la règle habituelle des six mois s'applique.
Visa retraite de 5 ans (55 ans et plus) : un bien d'une valeur d'au moins AED 1 million, entièrement payé (ou AED 1 million payé sur un bien financé par un prêt), ou des alternatives fondées sur l'épargne ou les revenus.

Erreurs fréquentes

Acheter avec un faible apport ou un prêt en supposant que le visa suivra : vérifiez d'abord la règle du montant payé.
Supposer qu'un prix juste inférieur à AED 2 millions plus les frais suffit : les frais ne comptent pas dans la valeur.
Posséder en copropriété un bien valant moins de AED 2 millions par propriétaire et s'attendre à deux visas.
Utiliser un prêt d'une banque étrangère.
Vendre ou refinancer pendant la durée du visa sans en vérifier les conséquences.
Laisser expirer l'assurance santé.

Sources officielles

Informations générales, et non un conseil juridique ou en matière d'immigration. Utilisez nos outils pour acheteurs pour estimer les frais d'achat, et découvrez comment fonctionne l'achat sur plan.