दुबई प्रॉपर्टी के ज़रिए UAE गोल्डन वीज़ा (2026 गाइड)

नवंबर 2026 में अपडेट किया गया। नियम और फ़ीस बदलते रहते हैं; अगर आप वीज़ा के लिए खरीद रहे हैं, तो खरीदने से पहले Dubai Land Department (DLD) या किसी गोल्डन वीज़ा सेंटर से पुष्टि कर लें।

UAE गोल्डन वीज़ा प्रॉपर्टी निवेशकों को बिना किसी नियोक्ता या स्पॉन्सर के 10 साल का नवीकरणीय रेज़िडेंस परमिट देता है। दुबई में मुख्य शर्त सीधी है: कम से कम AED 2,000,000 मूल्य की प्रॉपर्टी का मालिक होना। इस रकम से जुड़ी बारीकियों (मॉर्गेज, ऑफ-प्लान, संयुक्त स्वामित्व, मूल्य कैसे आँका जाता है) में ही ज़्यादातर गलतियाँ होती हैं। यह गाइड मौजूदा नियम बताती है, क्या तय है, क्या अभी भी स्पष्ट नहीं है, और पाँच आम उदाहरणों को समझाती है।

एक मिनट में नियम

• न्यूनतम मूल्य: आपके नाम पर एक या अधिक प्रॉपर्टी में AED 2 मिलियन।
• वैधता: 10 साल, जब तक आपके पास योग्य प्रॉपर्टी है तब तक नवीकरणीय।
• परिवार: आप अपने जीवनसाथी, बच्चों (गोल्डन वीज़ा धारकों के लिए कोई आयु सीमा नहीं) और माता-पिता को स्पॉन्सर कर सकते हैं।
• विदेश में समय: अगर आप छह महीने से ज़्यादा UAE से बाहर रहते हैं, तब भी वीज़ा रद्द नहीं होता।
• मॉर्गेज: केवल मान्य UAE बैंक से और बैंक पत्र के साथ अनुमति है। पहले से कितना भुगतान हो चुका होना चाहिए, यही मुख्य अनसुलझा सवाल है (नीचे देखें)।
• ऑफ-प्लान: मान्य डेवलपर से खरीदने पर अनुमति है; भुगतान या निर्माण की न्यूनतम सीमाएँ लागू हो सकती हैं।
• संयुक्त स्वामित्व: हर मालिक का हिस्सा अपने आप में AED 2 मिलियन का होना चाहिए।
• खर्च: DLD के रास्ते निवेशक के लिए लगभग AED 10,000, साथ में परिवार के परमिट और स्वास्थ्य बीमा।

कौन योग्य है

AED 2 मिलियन की शर्त

2022 से यह सीमा AED 2 मिलियन है (पहले यह AED 5 मिलियन थी)। आप इसे एक प्रॉपर्टी से या कई दुबई प्रॉपर्टी को जोड़कर पूरा कर सकते हैं, बशर्ते वे आपके नाम पर पंजीकृत हों। तैयार घर, ऑफ-प्लान यूनिट, विला और अपार्टमेंट सभी गिने जाते हैं; आधिकारिक पेज बस "प्रॉपर्टी" कहते हैं।

मूल्य कैसे आँका जाता है

DLD का सेवा पेज खरीद के समय के खरीद मूल्य की बात करता है। दुबई की रेज़िडेंसी अथॉरिटी (GDRFA) DLD के प्रॉपर्टी स्टेटस स्टेटमेंट से प्रमाणित मूल्य माँगती है, और DLD-लाइसेंसशुदा वैल्यूअर का मूल्यांकन भी स्वीकार करती है। व्यवहार में इसका मतलब है:

• अगर आपकी खरीद कीमत AED 2 मिलियन या उससे अधिक थी, तो टाइटल डीड या Oqood (ऑफ-प्लान अनुबंध) में यह दिखता है।
• अगर आपने कम भुगतान किया था लेकिन प्रॉपर्टी की कीमत अब ज़्यादा है, तो आप DLD से आधिकारिक मूल्यांकन माँग सकते हैं (लगभग AED 4,000, किसी ट्रस्टी ऑफ़िस या Dubai REST ऐप के ज़रिए) और उसी मूल्य पर आवेदन कर सकते हैं।

कुछ एजेंसियाँ बताती हैं कि फ़रवरी 2026 से केवल DLD मूल्यांकन ही मान्य है। हमें इसकी पुष्टि करने वाला कोई आधिकारिक दस्तावेज़ नहीं मिला, इसलिए इसे अपुष्ट मानें।

मॉर्गेज वाली प्रॉपर्टी

अगर ऋणदाता मान्य UAE बैंक है तो मॉर्गेज की अनुमति है; विदेशी बैंकों के ऋण नहीं गिने जाते। आप बैंक से अनापत्ति पत्र जमा करते हैं जिसमें चुकाई गई रकम और बकाया दिखाया गया हो, और जब तक आपके पास वीज़ा है, प्रॉपर्टी पर एक लियन (कानूनी रोक) दर्ज रहता है।

अनसुलझा सवाल यह है कि कितना भुगतान होना ज़रूरी है। अख़बारों में ख़बर आई कि 2024 में न्यूनतम डाउन पेमेंट हटा दिया गया और 2026 के एक सर्कुलर ने किसी भी अग्रिम भुगतान की शर्त हटा दी। लेकिन DLD का अपना गोल्डन वीज़ा पेज (नवंबर 2026 में जाँचा गया) अब भी कहता है कि मॉर्गेज वाली प्रॉपर्टी के लिए AED 2 मिलियन भुगतान दिखाने वाला बैंक पत्र चाहिए। जब तक यह स्पष्ट न हो, कम डिपॉज़िट पर भरोसा न करें: खरीदने से पहले DLD या किसी गोल्डन वीज़ा सेंटर से अपने मामले की लिखित पुष्टि लें।

ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी

मान्य डेवलपर से खरीदी गई ऑफ-प्लान यूनिट योग्य होती हैं, और Oqood पंजीकरण स्वामित्व का प्रमाण होता है। पहले की रिपोर्टों में बताया गया था कि कम से कम 50% भुगतान और कम से कम 50% निर्माण पूरा होना चाहिए; हाल की रिपोर्टें कम सख़्त हैं, और फ़ैसले मामले-दर-मामले लिए गए हैं। मान्य डेवलपरों की कोई सार्वजनिक सूची नहीं है। अपने खास प्रोजेक्ट के बारे में डेवलपर और DLD से पूछें।

किसी और के साथ स्वामित्व

GDRFA का नियम है कि हर सह-मालिक का हिस्सा कम से कम AED 2 मिलियन का होना चाहिए। 50/50 स्वामित्व वाला AED 4 मिलियन का घर दोनों मालिकों को योग्य बनाता है; 50/50 स्वामित्व वाला AED 3 मिलियन का घर किसी को भी योग्य नहीं बनाता। जो जीवनसाथी योग्य नहीं है, उसे आमतौर पर योग्य जीवनसाथी परिवार के सदस्य के रूप में स्पॉन्सर कर सकता है।

आपको क्या मिलता है

• 10 साल का नवीकरणीय रेज़िडेंस परमिट और Emirates ID।
• कोई नियोक्ता, स्पॉन्सर या न्यूनतम वेतन ज़रूरी नहीं।
• जीवनसाथी, किसी भी उम्र के बच्चों और माता-पिता की स्पॉन्सरशिप (वयस्क बच्चों के लिए कागज़ात चाहिए)।
• UAE से बाहर रहने पर छह महीने की कोई सीमा नहीं।
• अगर धारक की मृत्यु हो जाती है, तो परिवार के सदस्य आमतौर पर अपने परमिट की अवधि खत्म होने तक रह सकते हैं।

आपको अपने और अपने परिवार के लिए वैध स्वास्थ्य बीमा रखना होगा। अगर आप प्रॉपर्टी बेच देते हैं, या आपकी होल्डिंग AED 2 मिलियन से कम हो जाती है, तो आप शर्त पूरी नहीं करते और वीज़ा रद्द किया जा सकता है।

आवेदन कैसे करें

1. प्रॉपर्टी खरीदें और DLD में पंजीकृत कराएँ (टाइटल डीड, या ऑफ-प्लान के लिए Oqood)।
2. ज़रूरत हो तो DLD मूल्यांकन या प्रॉपर्टी स्टेटस सर्टिफ़िकेट लें (उदाहरण के लिए कई प्रॉपर्टी होने पर या मूल्य बढ़ने पर)।
3. किसी DLD गोल्डन वीज़ा सेंटर (जैसे Dubai World Trade Centre में गोल्डन वीज़ा ऑफ़िस या कोई Cube सेंटर) में खुद जाकर या GDRFA के ज़रिए आवेदन करें। आपका UAE में होना ज़रूरी है; आपकी ओर से कोई और आवेदन नहीं कर सकता।
4. मेडिकल टेस्ट कराएँ (DLD रास्ते में सेंटर पर ही) और Emirates ID के लिए फ़िंगरप्रिंट दें।
5. रेज़िडेंस परमिट ईमेल से प्राप्त करें; DLD 7–10 कार्य दिवस बताता है।
6. अपने परिवार को उनके प्रमाणित (attested) विवाह और जन्म प्रमाणपत्रों के साथ स्पॉन्सर करें।

दस्तावेज़: पासपोर्ट, फ़ोटो, टाइटल डीड या Oqood, Emirates ID और मौजूदा वीज़ा (अगर हैं), मॉर्गेज होने पर बैंक पत्र, और स्वास्थ्य बीमा।

खर्च कितना है

परिवार के हर सदस्य का 10 साल का परमिट लगभग AED 5,775 है, साथ में फ़ैमिली फ़ाइल खोलने के लिए एक बार AED 319। इसके अलावा स्वास्थ्य बीमा, दस्तावेज़ों का प्रमाणीकरण और अनुवाद, और ज़रूरत हो तो DLD मूल्यांकन (लगभग AED 4,000) जोड़ें। ये नवंबर 2026 में DLD द्वारा प्रकाशित आँकड़े हैं।

पाँच उदाहरण

1. तैयार अपार्टमेंट, नकद भुगतान

Sara AED 2.3 मिलियन में एक तैयार दो-बेडरूम अपार्टमेंट खरीदती है और पूरा भुगतान करती है। टाइटल डीड में AED 2 मिलियन से अधिक दिखता है, इसलिए वह तुरंत योग्य हो जाती है। वह गोल्डन वीज़ा सेंटर में आवेदन करती है, लगभग AED 9,900 चुकाती है, और बाद में अपने पति और दो बच्चों को लगभग AED 5,775 प्रति व्यक्ति और फ़ैमिली फ़ाइल फ़ीस देकर स्पॉन्सर करती है।

2. दो छोटी प्रॉपर्टी

Rahul के पास AED 900,000 का एक स्टूडियो है और वह AED 1.2 मिलियन में एक वन-बेडरूम खरीदता है, दोनों उसके नाम पर। मिलाकर ये AED 2.1 मिलियन होते हैं, इसलिए वह योग्य है। वह कुल मूल्य दिखाने वाला DLD प्रॉपर्टी स्टेटस स्टेटमेंट लेता है और दोनों टाइटल डीड के साथ आवेदन करता है।

3. साथ में खरीदने वाला जोड़ा

Anna और Mark 50/50 में AED 3 मिलियन का टाउनहाउस खरीदते हैं। हर हिस्सा AED 1.5 मिलियन का है, इसलिए दोनों में से कोई भी अपने हिस्से के आधार पर योग्य नहीं है। उनके विकल्प: प्रॉपर्टी एक नाम पर पंजीकृत कराएँ (वह मालिक योग्य होगा और दूसरे को स्पॉन्सर करेगा), साथ में कम से कम AED 4 मिलियन की प्रॉपर्टी खरीदें, या 2 साल का प्रॉपर्टी वीज़ा लें, जिसके लिए अप्रैल 2026 से हर सह-मालिक के लिए AED 400,000 चाहिए।

4. पेमेंट प्लान पर ऑफ-प्लान अपार्टमेंट

Li एक बड़े डेवलपर से AED 2.5 मिलियन में ऑफ-प्लान अपार्टमेंट खरीदता है और अब तक 20% भुगतान कर चुका है। मान्य डेवलपर से ऑफ-प्लान योग्य हो सकता है, लेकिन पहले भुगतान और निर्माण की सीमाएँ लागू रही हैं। वीज़ा के लिए बुकिंग करने से पहले, Li डेवलपर और किसी DLD गोल्डन वीज़ा सेंटर से पूछता है कि क्या यह प्रोजेक्ट और उसका भुगतान स्तर स्वीकार्य है, और जवाब लिखित में लेता है।

5. मॉर्गेज वाला विला

Omar AED 2.4 मिलियन में एक विला 25% डिपॉज़िट और एक UAE बैंक के मॉर्गेज के साथ खरीदता है। ख़बरों के अनुसार किसी न्यूनतम भुगतान की ज़रूरत नहीं है, लेकिन DLD पेज अब भी AED 2 मिलियन भुगतान दिखाने वाला बैंक पत्र माँगता है। Omar हस्ताक्षर करने से पहले DLD से पुष्टि करता है; अगर चुकाई गई रकम वाला नियम लागू होता है, तो वह ऋण चुकाते-चुकाते बाद में योग्य हो सकता है, या तब तक 2 साल का वीज़ा ले सकता है।

संबंधित वीज़ा

• 2 साल का प्रॉपर्टी मालिक वीज़ा: अप्रैल 2026 से अकेले मालिक के लिए कोई न्यूनतम मूल्य नहीं है (हर सह-मालिक के लिए AED 400,000)। इसके लिए दुबई टाइटल डीड चाहिए, इसलिए ऑफ-प्लान केवल हैंडओवर के बाद योग्य होता है, और सामान्य छह महीने का नियम लागू होता है।
• 5 साल का रिटायरमेंट वीज़ा (55+ आयु): कम से कम AED 1 मिलियन की पूरी तरह चुकाई गई प्रॉपर्टी (या मॉर्गेज वाली प्रॉपर्टी पर AED 1 मिलियन चुकाया गया), या बचत या आय के विकल्प।

आम गलतियाँ

• कम डिपॉज़िट या मॉर्गेज पर खरीदना और मान लेना कि वीज़ा अपने आप मिल जाएगा: पहले चुकाई गई रकम वाले नियम की पुष्टि करें।
• यह मान लेना कि AED 2 मिलियन से थोड़ी कम कीमत और फ़ीस मिलाकर गिनी जाएगी: फ़ीस मूल्य में नहीं गिनी जाती।
• ऐसी प्रॉपर्टी में सह-स्वामित्व जिसमें हर मालिक का हिस्सा AED 2 मिलियन से कम हो, और दो वीज़ा की उम्मीद करना।
• विदेशी बैंक से मॉर्गेज लेना।
• वीज़ा रहते हुए असर जाँचे बिना प्रॉपर्टी बेचना या रीफ़ाइनेंस करना।
• स्वास्थ्य बीमा को समाप्त होने देना।

आधिकारिक स्रोत

• Dubai Land Department: गोल्डन वीज़ा आवेदन (निवेशक)
• GDRFA दुबई: निवेशकों के लिए गोल्डन रेज़िडेंस परमिट
• UAE सरकारी पोर्टल: गोल्डन वीज़ा
• ICP: UAE गोल्डन रेज़िडेंसी

यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या इमिग्रेशन सलाह नहीं। खरीद खर्च का अनुमान लगाने के लिए हमारे खरीदार टूल इस्तेमाल करें, और देखें ऑफ-प्लान खरीद कैसे होती है।