通过迪拜房产获得阿联酋黄金签证（2026 年指南）
2026 年 11 月更新。规定和费用会有变化；如您为申请签证而购房，请在购买前向迪拜土地局（DLD）或黄金签证中心确认。
阿联酋黄金签证为房产投资者提供可续签的 10 年居留许可，无需雇主或担保人。在迪拜，主要条件很简单：拥有价值至少 AED 2,000,000 的房产。围绕这一金额的细节（按揭、期房、共同持有、价值如何计算）是最容易出错的地方。本指南介绍现行规定、哪些已经明确、哪些仍不清楚，并分析五个典型案例。
一分钟了解规定
- 最低价值：以您名下的一套或多套房产合计达到 AED 200 万。
- 有效期：10 年，只要您仍持有符合条件的房产即可续签。
- 家人：您可以为配偶、子女（黄金签证持有人的子女无年龄限制）和父母担保。
- 境外停留：即使您在阿联酋境外停留超过六个月，签证也不会失效。
- 按揭：仅限获批准的阿联酋银行，并须提供银行函。必须已付清多少金额是主要的未决问题（见下文）。
- 期房：从获批准的开发商处购买即可；可能有付款或施工进度门槛。
- 共同持有：每位业主的份额本身必须价值 AED 200 万。
- 费用：通过 DLD 途径，投资者本人约 AED 10,000，另加家属居留许可和医疗保险费用。
谁符合条件
AED 200 万标准
自 2022 年起门槛为 AED 200 万（此前为 AED 500 万）。您可以用一套房产达到这一标准，也可以将多套迪拜房产合计，只要它们登记在您名下即可。现房、期房、别墅和公寓都算；官方页面只写"房产"。
价值如何计算
DLD 服务页面所指的是购买时的购买价值。迪拜居留管理机构（GDRFA）要求提供经 DLD 房产状态证明认证的价值，也接受 DLD 持牌估价师的估价。实际上这意味着：
- 如果您的购买价格为 AED 200 万或以上，产权证或 Oqood（期房合同）上会显示这一金额。
- 如果您支付的价格较低，但房产现在价值更高，您可以向 DLD 申请官方估价（约 AED 4,000，通过受托办事处或 Dubai REST 应用办理），并按该价值申请。
一些中介称，自 2026 年 2 月起只认可 DLD 估价。我们未能找到确认这一点的官方文本，因此请将其视为未经证实。
按揭房产
如果贷款方是获批准的阿联酋银行，则允许按揭；境外银行的贷款不算。您需提交银行出具的无异议函，显示已付金额和余额，并且在您持有签证期间，房产上会登记一项留置权（法律上的限制）。
未决问题是必须付清多少。有报纸报道称，最低首付要求已于 2024 年取消，2026 年的一份通告取消了任何预付款要求。然而，DLD 自己的黄金签证页面（2026 年 11 月查阅）仍写明按揭房产需要银行函证明已付 AED 200 万。在此问题澄清之前，不要指望少量首付就够：请在购买前请 DLD 或黄金签证中心以书面形式确认您的情况。
期房
从获批准的开发商处购买的期房符合条件，以 Oqood 登记作为所有权证明。早前的报道提到应至少付清 50%，且施工完成至少 50%；较近的报道没那么严格，且一直是逐案决定。目前没有公开的获批准开发商名单。请就您的具体项目询问开发商和 DLD。
与他人共同持有
GDRFA 的规定是，每位共有人的份额必须价值至少 AED 200 万。一套 AED 400 万、按 50/50 持有的住宅，两位业主都符合条件；一套 AED 300 万、按 50/50 持有的住宅，两人都不符合。不符合条件的配偶通常可以由符合条件的一方以家属身份担保。
您能获得什么
- 可续签的 10 年居留许可和 Emirates ID（阿联酋身份证）。
- 无需雇主、担保人或最低工资。
- 可为配偶、任何年龄的子女和父母担保（成年子女需要相关文件）。
- 在阿联酋境外停留没有六个月的限制。
- 如果持有人去世，家庭成员通常可以居留到各自的许可到期。
您必须为自己和家人保持有效的医疗保险。如果您出售房产，或持有的房产价值低于 AED 200 万，您将不再符合条件，签证可能被取消。
如何申请
- 购买房产并在 DLD 登记（产权证，期房则为 Oqood）。
- 如有需要，取得 DLD 估价或房产状态证明（例如有多套房产或价值已上涨时）。
- 亲自到 DLD 黄金签证中心（例如迪拜世界贸易中心的黄金签证办公室或 Cube 中心）或通过 GDRFA 申请。您必须身在阿联酋；任何人都不能代您申请。
- 进行体检（DLD 途径在中心内进行），并录入 Emirates ID 指纹。
- 通过电子邮件收到居留许可；DLD 给出的时间为 7–10 个工作日。
- 凭经认证的结婚证和出生证为家人办理担保。
所需文件：护照、照片、产权证或 Oqood、Emirates ID 和现有签证（如有）、银行函（如有按揭），以及医疗保险。
费用
| 项目（DLD 途径，投资者） | AED |
|---|---|
| 体检 | 700 |
| Emirates ID（10 年） | 1,153 |
| 居留许可（10 年） | 2,856.75 |
| DLD 费用 | 4,020 |
| 行政费用 | 1,155 |
| 合计 | 9,884.75 |
每位家庭成员的 10 年居留许可约 AED 5,775，另加一次性 AED 319 的家庭档案开设费。还需加上医疗保险、文件认证和翻译费用，如需 DLD 估价则另加约 AED 4,000。以上为 DLD 于 2026 年 11 月公布的数字。
五个案例
1. 现房公寓，全款支付
Sara 以 AED 230 万购买一套已建成的两居室公寓，并全额付清。产权证显示金额超过 AED 200 万，因此她立即符合条件。她到黄金签证中心申请，支付约 AED 9,900，之后为丈夫和两个孩子办理担保，每人约 AED 5,775，另加家庭档案费。
2. 两套较小的房产
Rahul 拥有一套价值 AED 900,000 的开间，又以 AED 120 万购买了一套一居室，两套都登记在他名下。合计达到 AED 210 万，因此他符合条件。他取得显示总价值的 DLD 房产状态证明，并凭两份产权证申请。
3. 夫妻共同购房
Anna 和 Mark 按 50/50 购买一套 AED 300 万的联排别墅。每人份额为 AED 150 万，因此两人都不能凭自己的份额符合条件。他们的选择：将房产登记在一人名下（该业主符合条件并为另一方担保）、共同购买价值至少 AED 400 万的房产，或使用 2 年期房产签证，自 2026 年 4 月起该签证要求每位共有人 AED 400,000。
4. 分期付款的期房公寓
Li 从一家大型开发商处以 AED 250 万购买一套期房公寓，目前已付 20%。从获批准开发商处购买的期房可以符合条件，但过去曾有付款和施工进度门槛。在为签证目的订购之前，Li 询问开发商和 DLD 黄金签证中心，该项目及他的付款比例是否被接受，并取得书面答复。
5. 按揭别墅
Omar 以 AED 240 万购买一套别墅，首付 25%，其余向阿联酋银行办理按揭。新闻报道称不需要最低付款，但 DLD 页面仍要求提供银行函证明已付 AED 200 万。Omar 在签约前向 DLD 确认；如果适用已付金额规定，他可以在还贷过程中日后再符合条件，或在此期间使用 2 年期签证。
相关签证
- 2 年期房产业主签证：自 2026 年 4 月起，单独业主没有最低价值要求（每位共有人 AED 400,000）。它需要迪拜产权证，因此期房只有在交房后才符合条件，并适用通常的六个月规定。
- 5 年期退休签证（55 岁及以上）：房产价值至少 AED 100 万且已全额付清（按揭房产则已付 AED 100 万），或以储蓄或收入作为替代条件。
常见错误
- 以少量首付或按揭购房，并以为签证自然随之而来：请先确认已付金额规定。
- 以为略低于 AED 200 万的价格加上各项费用就算达标：费用不计入价值。
- 共同持有每位业主份额低于 AED 200 万的房产，却期望获得两份签证。
- 使用境外银行的按揭。
- 在持有签证期间出售房产或重新贷款，却未核实其影响。
- 让医疗保险失效。